Система капремонта: младенец стал юношей » Официальный сайт городского округа Архангельской области «Мирный»
 
Старая версия сайта доступна по адресу www.old.mirniy.ru. Поддержка старой версии не производится. Администрация сайта.
Вы не авторизованы на сайте
 
 




Мирный Архангельской области » Пресс-служба » Статьи » Система капремонта: младенец стал юношей



Система капремонта: младенец стал юношей

Опубликовано: 31-01-2020, 10:10

Система капремонта: младенец стал юношейВ 2020 году с собственников жилых помещений в Архангельской области планируется собрать  почти 1,3  миллиарда рублей взносов на капитальный ремонт домов. На что будут потрачены средства и какие изменения произошли в системе капремонта рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области Александр Бараев.

Система капремонта: младенец стал юношей– Александр Викторович,  какие показатели внесены в календарный план на 2020 год?

– Краткосрочный план года предполагает выполнение 281 вида работ на 147 домах. Но должен заметить, что план в течение года всегда претерпевает корректировки. Изменения могут вноситься в него начиная уже с января. Увеличение объемов вполне может достигнуть двукратного размера.

Это может произойти в том числе за счет сокращения минимального перечня обязательных работ и высвобождения денежных средств, которые мы сможем направлять на капремонт дополнительного объема МКД.

– Как изменится этот минимальный перечень обязательных работ?

– Правительством Архангельской области утверждена техническая политика, согласно которой в рамках минимального взноса не будут проводиться утепление чердака при ремонте кровель и утепление фасада. Однако эти виды работ возможны по решению общего собрания собственников за дополнительный взнос.

Также капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем теперь будет проводиться только в местах общего пользования – в подвалах, подъездах и на чердаках. То есть квартирные стояки не будут входить в перечень обязательных видов работ, но при желании собственников их тоже можно будет провести за допвзнос либо за счет каких-либо дополнительных источников финансирования, что тоже допускается законом.

– Каковы причины, подтолкнувшие нашу область к таким изменениям?

– Сокращение или дополнение видов работ в перечень обязательных работ в пределах минимального взноса – это прерогатива каждого субъекта РФ. Согласно принятому плану финансовой устойчивости Архангельской области прежний перечень работ был признан экономически необоснованным, и поэтому от части обязательных работ за минимальный взнос наш регион был вынужден отказаться.

Отмечу, что в средней полосе и Сибири тарифы намного выше, чем у нас. Там руководствуются экономической обоснованностью. У нас же это больше носило социальный характер. Отказ от замены стояков также связан с тем, что допуск в свои жилища со стороны собственников, как правило, составляет не более 50%. Случаи, когда абсолютно все жильцы первых этажей пускают в свои квартиры строительно-ремонтные бригады для проведения работ, можно пересчитать по пальцам.

Работа с собственниками все годы действия программы капремонта была головной болью подрядчиков. А по экономической компоненте выходило так – мы резервировали денежные средства, которые могли бы быть направлены на другие объекты, но деньги не работали. Теперь они будут осваиваться в полном объеме, а работ будет выполнено, как я и говорил, по предварительным расчетам, раза в два больше.

Сборы с одного деревянного МКД составляют в среднем около 1,5 миллиона рублей, а ремонт всего фундамента порядка 3–3,5 миллиона с призрачной перспективой полного возврата суммы за счет дальнейшей оплаты капремонта собственниками. Деревянный дом сравнительно дешев в исполнении, но очень дорог в содержании и ремонте. И если все средства в полном объеме направлять на ремонт деревянного жилфонда, это может привести к тому, что жилфонд в кирпичном исполнении, который, кстати, сегодня находится в сравнительно неплохом состоянии, также придет в упадок.

Эта ситуация должна оцениваться собственниками адекватно, и перекладывать ответственность за состояние своего жилья полностью на плечи государства было бы неправильно.

– Как проходит реализация программы замены лифтового оборудования?

– По условиям техрегламента Таможенного союза все лифты, которые были введены в эксплуатацию 25 и более лет назад, должны быть модернизированы или заменены до 20 февраля 2020 года. Однако распоряжение Коллегии Евразийской экономической комиссии от 17 декабря 2019 года № 204 продлило этот срок еще на пять лет – до 2025-го. Будем надеяться, это позволит обеспечить замену лифтов в полном объеме.

За три года по этой программе Фонд капремонта Архангельской области заменил 825 единиц. Останется заменить 116 единиц в домах, которые находятся в «общем котле» фонда. И еще 950 лифтов предстоит заменить собственникам домов, которые аккумулируют средства на капремонт на спецсчетах. Им рекомендуется уже сейчас подумать о дополнительных взносах на замену лифтов, ведь пять лет пролетят быстро.

Также имеется возможность заменить лифтовое оборудование при поддержке Минстроя с помощью рассрочки от Европейского Банка развития регионов. На эти цели уже выделено 10 миллиардов рублей по беспроцентной рассрочке оплаты на этот вид работ на срок до 60 месяцев. Мы готовы встречаться с жильцами, консультировать их и пытаться свести с подрядными организациями, которые готовы работать по такой схеме.

– С 1 января вступил в силу областной закон № 78-7-ОЗ, согласно которому из региональной программы капитального ремонта МКД исключаются дома с количеством квартир менее пяти. Куда денутся оплаченные их жильцами взносы за капремонт?

– Собственникам квартир в таких домах, где не проводилось никаких работ, фонд капремонта производит возврат оплаченных взносов на капитальный ремонт. Мы рассылаем им уведомления, в которых указаны суммы оплат за весь период включения дома в программу, и на обратной стороне уведомления содержится форма заявления на возврат этой суммы.

По предварительным подсчетам, возврат будет произведен собственникам, проживающим в 3200 домах по всей области. Должен отметить, что, если собственники захотят остаться в регпрограмме по капремонту, это допускается нормой закона, однако их дом должен перейти на спецсчет, если до сих пор он находился в «общем котле».

– Что нужно сделать собственникам, чтобы получить назад уплаченные средства?

– Обратиться к региональному оператору или владельцу специального счета, приложив к заявлению копию паспорта, реквизиты банковского счета, на которые необходимо осуществить возврат, и копию документа, подтверждающего право на помещение.

Последнее – необязательное, но желательное условие, которое позволит сократить сроки выплаты. Дело в том, что некоторые квартиры, находящиеся в собственности до 1998 года, не были включены в Росреестр, его база еще пополняется. И в таких случаях после рассмотрения заявки и проверки по этой базе мы вынуждены обращаться к гражданам, чтобы подтвердить их право собственности, на что уходит время. А всего с момента подачи заявления максимальный срок его рассмотрения составляет шесть месяцев.

– Не каждый житель сможет приехать в областной центр для подачи заявления на возврат. Каким еще образом можно его подать?

– Заявление на возврат можно подать разными способами. Первый вариант – обратиться лично в наши офисы (в Архангельске – ул. Урицкого, д. 1, оф 402, каб. 1, в Котласе – ул. Карла Маркса, д. 61, в Вельске – ул. Дзержинского, д. 109).

Второй вариант – «Почтой России», направив документы в головной офис в Архангельске.

 Третий вариант – на сайте www.fond29.ru через сервис «Подать обращение».

Четвертый – в ближайшем отделении МФЦ «Мои документы». И пятый – на выездном приеме заявлений от собственников. Наши специалисты постоянно делают такие выезды, о них имеется информация на нашем сайте, а также в группах фонда в социальных сетях.

– Пара обывательских вопросов: кому возвратятся деньги, если в жилище сменилось нескольких собственников, и могут ли подать заявление дети или внуки собственника?

– Деньги возвращаются только последнему собственнику. От его лица может также выступать представитель, но в заявлении должно быть указание на это, а также приложен документ, подтверждающий право представлять интересы (например, копии свидетельства о рождении, страницы паспорта, где вписаны дети, постановления об установлении опеки).

Также допускается указать реквизиты не собственника, а его доверенного лица (например, супруга). В заявлении также необходимо на это указать (например, «прошу перечислить денежные средства на реквизиты моего супруга – Ф. И. О.»), а также приложить копию 2–3 страниц паспорта получателя средств (доверенного лица).

– С 2020 года из региональной программы капитального ремонта МКД также исключаются дома, признанные аварийными. А много ли у нас таковых по области?

– Из 237 МКД, по которым эксперты давали свое заключение о ремонтопригодности или рекомендации на признание домов аварийными, только 87 попали в капремонт. Остальные 150 должны быть исключены из программы. В одном только Архангельске из 122 зданий 99 по решению экспертизы должны перейти в разряд аварийного жилищного фонда.

– Давно ли фонд начал проводить экспертные обследования домов?

– Первые годы реализации программы капитального ремонта мы в планировании работ руководствовались информацией, полученной от органов местного самоуправления. Но при выходе подрядной организации на объект и вскрытии конструкций зачастую выяснялось, что ситуация с домом более плачевная, чем мы изначально предполагали.

Приходилось увеличивать финансирование, проводить дополнительные аукционы, потому что объем работ вырастал в разы. Поэтому в 2017 году мы решили самостоятельно проводить оценку текущего состояния домов, чтобы выяснить, подлежат ли они вообще капитальному ремонту. Через открытый аукцион привлекаем экспертную организацию, сотрудники которой описывают состояние конструктивных элементов дома, применяя в соответствии с ГОСТом установленные нормы.

– А что нужно сделать собственникам для того, чтобы их дом обследовали?

– Жильцы принимают решение о проведении обследования на общем собрании, обращаются с письменным заявлением в адрес фонда об этой инициативе. Желательно приложить к заявлению копию технического паспорта, чтобы сразу можно было сделать расчет стоимости проведения обследования с учетом накопленных собственниками средств.

Мы направляем им ответное уведомление с этими расчетами. И на общем собрании собственниками принимается решение (не менее двух третей от общего количества голосов) о проведении обследования с указанием пожеланий по срокам. После этого мы выносим это решение жильцов на рассмотрение комиссии по формированию краткосрочных планов. Как правило, на спецсчетах домов имеются необходимые суммы для проведения обследования. А в отношении домов из «общего котла», если все имеющиеся для проведения работ средства законтрактованы, объект ставится на очередь, и его обследование может быть перенесено на следующий год.

Но если имеются средства, которые не закреплены за какими-либо контрактными обязательствами, обследование может быть проведено в тот же год.

– Признание экспертами здания аварийным является поводом для его сноса и расселения жильцов по другим домам?

– Должен обратить внимание на особую важность этого вопроса. Фонд не признает дом аварийным. Мы только передаем результаты обследований органам местного самоуправления. А дальше решение принимает межведомственная комиссия, назначаемая ОМСУ, – признавать жилье аварийным или нет на основании нашего заключения.

– А что, если вами дом признан аварийным, а комиссией – нет? Если местные власти не захотят внять рекомендациям экспертов, например, из-за банального отсутствия маневренного жилья в муниципальном образовании?

– Проблема отказов органов местного самоуправления по согласованию актов обследования деревянного жилфонда действительно существует. Их позиция понятна – у них другого жилья нет, и они будут настаивать на том, чтобы ремонтировать то, что ремонтировать нельзя. Хотя капремонт не только не улучшит состояния дома и не повысит качество жизни граждан, проживающих в нем, а напротив, усугубит уже имеющиеся проблемы.

Если, к примеру, поднимать дом домкратами, он потащит за собой другие конструктивные элементы – крышу, перекрытия, стены, инженерные системы. Понятно, что в такой ситуации пострадавшей стороной могут остаться сами жильцы – их дом и капремонту не подвержен, и проживать в нем уже некомфортно, и аварийным он не признан. Если собственники считают решение комиссии необоснованным, это поле для правовой оценки данных действий со стороны контролирующих органов, в частности прокуратуры. Сам фонд капитального ремонта не может быть истцом, поскольку жилищные отношения собственников не входят в нашу компетенцию.

– Жильцы домов, которые и фондом капремонта, и межведомственной комиссией были признаны аварийными, тоже могут получить возврат оплаченных средств за капитальный ремонт?

– Такие дома исключаются из программы, а начисления оплаты за капремонт прекращаются. Однако собственник отвечает за свой дом до конца, а значит, по таким зданиям возврат средств может быть произведен только после их утилизации. Существуют два варианта: снос осуществляется силами муниципалитета либо иных организаций, и деньги собственникам возвращаются, либо их накопленные средства могут быть направлены на самостоятельное привлечение подрядчика для сноса здания.

– Сколько домов планируется обследовать в наступившем году?

– На 2020-й запланировано обследовать 108 многоквартирных домов. Однако эта цифра не окончательная, о чем говорит опыт 2019-го, когда изначально запланированная цифра по итогам оказалась в два раза меньше фактической. Объекты добавляются в процессе реализации плана либо в связи с высвобождением сэкономленных средств и обращений от собственников, принимающих решение о проведении обследования своих домов.

Надо сказать, таких обращений много, обследование составляет до 30–40% от общего объема. Жильцы сами хотят понять, можно ли провести капитальный ремонт в их доме либо он подлежит сносу. Поскольку аукционы по ряду объектов были проведены еще в 2019 году, нам было заранее известно, что по пяти домам в нашей области мнение экспертов однозначно – они должны быть признаны аварийными. Это дома в селе Холмогоры на улицах Племзаводская, 4а и 9 и на Шубина, 26 и 25, а также один дом в Вельске на улице Карпеченко, 31. А вот по двум из уже обследованных по плану 2020 года домов – на улицах Ломоносова, 67а и Племзаводской, 6а в Холмогорах – специалисты дали рекомендации по проведению капитального ремонта фундамента как основного элемента, отвечающего за жизнеспособность здания.

– По какой схеме отбираются подрядчики для проведения работ по капремонту?

– Подрядная организация проходит предварительный отбор, подтверждающий ее квалификацию. Согласно нормативным документам подрядные организации могут выполнять определенный вид деятельности: по строительно-монтажным работам, проектированию, замене лифтового оборудования, строительному контролю, памятникам архитектуры. Если организация соответствует всем требованиям, она включается в соответствующий реестр. И только организации, включенные в этот реестр, могу претендовать на заключение контракта с фондом капремонта, но исключительно по итогам открытых электронных аукционов, которые проводятся на федеральных торговых площадках. С иными подрядными организациями фонд не может взаимодействовать.

– Коснулись ли изменения в законодательстве вопросы взаимодействия подрядчиков с фондом капремонта?

– Увеличивается срок исполнения финансовых обязательств со стороны фонда. Если до 2020 года оплата за выполненные работы производилась по решению его правления после предоставления всех отчетных документов со стороны подрядчика, то теперь расчет будет производиться в срок от 30 до 180 дней.

Это позволяет создать люфт по времени, для того чтобы за счет текущих взносов за капремонт собрать необходимые суммы и оплатить все работы. Понимаем, что увеличение сроков может серьезно ударить по подрядным организациям, поэтому им предлагается пользоваться услугами факторинга. Это нормальная практика во всем мире, и в России ею тоже начинают активно пользоваться.

Суть факторинга состоит в том, что подрядчик при уведомлении фонда и подтверждении реализации контракта заключает договор об его оплате под определенный процент с финансовой организацией. В этом случае деньги он получает без задержки, а фонд позже переводит денежные средства на счет финансовой организации.

– А не поднимался ли вопрос авансирования подрядчиков, выполнивших свои обязательства?

– Этот вопрос пока рассматривается, но требует тщательной проработки. Прежде всего это связано с принятием нормативно-правовых актов для обеспечения исполнения финансовых гарантий подрядных организаций перед фондом. В 2020-м введения авансирования не предвидится, однако оно не исключено на следующий год.

– Сегодня подрядчик после заключения контракта обязан положить на специальный счет сумму в размере 3% от стоимости контракта. Для чего это нужно?

– Этот взнос служит обеспечением гарантийных обязательств в течение пяти лет. Фонд несет ответственность за качество выполненных работ. И если организация откажется исправить недочеты или она будет выведена как юридическое лицо из системы организаций РФ, эти денежные средства мы можем направить на устранение выявленных проблем. Приведу пример того, как это работает: в 2016–2017 годах у нас было зафиксировано более 70 не исполненных подрядчиками гарантийных случаев, и компенсация собственникам осуществлялась как раз из средств этого гарантийного фонда.

– А что, если подрядная организация привлекает к работам субподрядчиков, которые не могут похвастаться опытом в их проведении? Кто в этом случае несет ответственность?

– Строительный рынок так устроен, что привлечение субподрядных организаций происходит в большинстве случаев – до 99%. При этом за качество выполненных работ полностью отвечает та организация, с которой заключен контракт, то есть сам подрядчик.

Ему невыгодно нанимать недобросовестных субподрядчиков, не имеющих должного опыта в проведении ремонтных работ. Ведь договорные отношения предполагают достаточно серьезные штрафные санкции в случае затягивания сроков выполнения работ, некачественного их выполнения, даже за отсутствие журнала работ и объявлений в подъездах об их проведении. Если на объекте имеются какие-либо нерешенные проблемы, фонд вправе вообще не оплачивать работы.

Штрафы доходят до 10% от общей стоимости работ, а в общей сложности могут даже сравняться с общей суммой контракта, плюс могут быть начислены пени. Такие случаи бывали, но только на начальном этапе программы в 2015–2016 годах, когда на рынок выходили еще слабые подрядные организации. Сейчас многие прекратили свою деятельность, остались только сильные игроки. То есть подрядчики несут огромную ответственность и перед нами, и перед жильцами, и этого же требуют и от субподрядчиков.

– Кто и как осуществляет контроль хода работ?

– Вот уже два года мы обращаемся к коммерческим структурам, заключая договоры со специализированными подрядными организациями. Они контролируют ход работ, сроки и этапы, посещают объекты, проверяют объемы и качество материалов, наличие рабочих на объекте и т. д. Помимо этого, объекты посещает и наша группа контролеров, кураторов по объектам.

Третий уровень контроля – конечно же, сами собственники, со стороны которых мы принимаем обращения. Хотя с точки зрения закона правильнее было бы им избирать уполномоченное лицо для взаимодействия с фондом, поскольку это регламентировано Жилищным кодексом. Но мы не отказываемся от взаимодействия с советом жильцов и старшими по подъезду.

И четвертый уровень – управляющие компании. Поначалу мы не везде находили с ними взаимопонимание, но последние три года многие УК поняли необходимость тесного взаимодействия с нами. Участие представителей управляющих компаний, обслуживающих ремонтируемые дома, в различных этапах ремонта – от передачи документов до контроля дефектных ведомостей и приемки работ – нужно для того, чтобы им самим было проще впоследствии обслуживать тот или иной дом, чтобы знать, какие работы и в каком объеме производились. УК весьма заинтересованы в том, чтобы их жилфонд был приведен в порядок за счет средств капремонта.

– В рамках одного интервью невозможно задать все волнующие жителей Архангельской области вопросы, касающиеся капитального ремонта их домов. Они могут задать их вам напрямую?

– У меня личный прием граждан проводится ежемесячно. Но кроме меня работу с собственниками еженедельно в разные дни ведут мои заместители и начальник юридического отдела, в рабочие дни можно получить консультации специалистов финансового отдела. График приемов на месяц расписан и размещен на нашем сайте. Кстати, на нем можно также подать обращение по любым интересующим вопросам, касающимся капитального ремонта МКД и оплаты взносов. Регистрироваться при этом необязательно, но нужно указать свои контактные данные и дать согласие на использование персональных данных при регистрации обращения. Ответ будет дан не позднее 30 дней со дня поступления. Также можно задать вопросы по телефону горячей линии 8 (8182) 45-71-21.

– И последний вопрос: вы начинали практически на заре реформы системы капремонта, когда не только рядовые граждане, но и специалисты до конца не понимали ее суть. Могли бы вы сравнить те времена с нынешними?

– Знаете, я сегодня сравниваю систему капремонта тех лет с маленьким, едва родившимся, еще ничего не умеющим ребенком. Сейчас могу представить ее в виде юноши, который активно двигается, хорошо соображает и все понимает, но иногда допускает некоторые ошибки. Именно для их устранения и происходят изменения в законодательстве. То есть мы знаем, куда двигаться, но при этом будем также стремиться к совершенствованию системы.

Семен Виталов.

Автор: ИД «Двина»






 
 
 Город и люди
О городе
Предприятия города
Совет молодежи Общественные организации
Жизнь города Справочная информация
 
 
МО «Мирный» © 2005-2020 гг. 164170, г. Мирный, Архангельская обл., ул. Ленина, 33.
При использовании материалов ссылка обязательна. Для замечаний и предложений.
Яндекс.Метрика