Многие из наших читателей являются собственниками объектов недвижимости – земельных участков, домов, квартир и проч., или хотят стать их счастливыми обладателями. И, наверное, уже многим известно, что именно от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости зависят уплачиваемые вами налоги на имущество, арендная плата, выкупная цена. Но не все знают, что кадастровую стоимость можно оспорить, если вы с ней не согласны. Причем оспорить ее может как собственник объекта недвижимости, так и любое заинтересованное лицо (например, если вы собрались выкупить земельный участок или выплачиваете арендные платежи).
Законодатель установил два случая, при которых кадастровая стоимость может быть оспорена. Первый – если при ее определении были искажены какие-либо сведения об объекте, на основании которых она определялась. Такое основание подходит не для всех объектов, а только лишь для тех, в отношении которых действительно были допущены ошибки. Вторым, более универсальным и распространенным основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Таким способом можно воспользоваться, когда у вас есть уверенность, что рыночная стоимость может оказаться меньше чем кадастровая.
Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в суде или специально созданной для этой цели Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия), которая на территории Архангельской области действует при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (г. Архангельск, ул. Садовая, д.5, корп.1). Следует отметить, что для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок обращения в Комиссию. Граждане же сами выбирают, куда им обратиться.
Для оспаривания кадастровой стоимости в Комиссию вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в обязательном порядке должны быть представлены:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемой величине кадастровой стоимости;
-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
-документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается по основанию недостоверности сведений;
-отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком и составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление подается в связи с установлением рыночной стоимости.
Заявление рассматривается Комиссией на заседании, о дате проведения которого извещается заинтересованное лицо, в течение одного месяца с момента поступления заявления в Комиссию. В результате принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отклонении заявления.
Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке является более сложной и затратной процедурой. Состав документов, прилагаемых к исковому заявлению, в целом аналогичен направляемым в Комиссию, с тем отличием, что дополнительно для суда необходимо представить документ об оплате государственной пошлины, а для юридических лиц также документ, подтверждающий обращение в Комиссию. Размер государственной пошлины для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических лиц – 2 000 рублей в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается. Кроме того, при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет более 30%, в суд также необходимо представить положительное экспертное заключение на отчет, подготовленное экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
К участию в судебном разбирательстве по оспариванию кадастровой стоимости в обязательном порядке привлекаются все заинтересованные лица. Это может быть и арендодатель, если заявление подано арендатором, и орган местного самоуправления (получатель земельного налога) и пр. При несогласии с иском, указанные лица могут ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, расходы на проведение которой будут в дальнейшем возложены на проигравшую сторону. В связи с чем, судебный спор может затянуться, а величина кадастровой стоимости, полученная по итогам проведенной экспертизы, может существенно отличаться от той, которая была заявлена административным истцом первоначально.
Таким образом, правообладатель недвижимости сам вправе выбрать подходящий способ оспаривания, а также основание для пересмотра кадастровой стоимости. Однако решив оспорить кадастровую стоимость, необходимо предусмотреть возможные затраты, связанные с таким пересмотром (услуги оценщика, юриста, госпошлина и др.), с тем, чтобы такой пересмотр принес несомненную пользу.
В заключение следует отметить, что совсем недавно вступил в силу закон, в соответствии с которым с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. А в случае, если после 1 января 2014 года кадастровая стоимость снижалась, будет применяться «пониженная» стоимость.